Biaya Jual Rumah yang Wajib Disiapkan Penjual Sebelum AJB
Edy Santoso
Menjual rumah sering dibayangkan sederhana: harga jual disepakati, uang masuk rekening, urusan selesai. Kenyataannya, biaya jual rumah mencakup beberapa potongan yang mengurangi nilai bersih yang benar-benar diterima penjual — dan sebagian besar justru sudah harus dilunasi sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani, bukan menunggu sampai serah terima kunci. Tanpa bukti setoran PPh Final dan validasi pajak lainnya, PPAT tidak akan memproses AJB sama sekali.
Artikel ini merinci biaya jual rumah tersebut dari sisi penjual, lengkap dengan dasar hukum yang mengaturnya.
PPh Final Jual Rumah 2,5% dari Nilai Transaksi
Ini adalah kewajiban pajak terbesar yang ditanggung penjual, dan sering tertukar dengan BPHTB yang justru menjadi kewajiban pembeli. Pajak Penghasilan (PPh) Final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, dengan tarif 2,5% dari nilai bruto transaksi — atau dari NJOP, mana yang lebih tinggi.
Untuk rumah yang terjual Rp1 miliar, PPh Final yang harus disetor adalah Rp25.000.000. Pajak ini bersifat final, artinya tidak digabungkan atau dihitung ulang dengan penghasilan lain dalam perhitungan PPh terutang di SPT Tahunan — tapi tetap wajib dicantumkan sebagai "Penghasilan yang Dikenakan PPh Final" di lampiran SPT Tahunan. Yang lebih menentukan secara praktis: pajak ini harus disetor dan divalidasi sebelum PPAT bisa menandatangani AJB. Tanpa bukti setoran ini, transaksi tidak bisa dilanjutkan ke tahap akad.
Ada pengecualian: transaksi dengan nilai bruto di bawah Rp60 juta oleh penjual berpenghasilan di bawah PTKP bisa mendapat pembebasan, dengan mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) ke KPP tempat penjual terdaftar — diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 261/PMK.03/2016.
Pelunasan Sisa KPR dan Biaya Roya
Jika rumah yang dijual masih dalam status KPR aktif, penjual wajib melunasi sisa pokok pinjaman ke bank sebelum sertifikat bisa dibalik nama ke pembeli baru. Proses ini disebut pelunasan dipercepat (early settlement), dan sebagian bank mengenakan biaya penalti pelunasan dipercepat — besarannya bervariasi sesuai kebijakan bank dan tercantum dalam perjanjian kredit awal.
Setelah pelunasan selesai, status Hak Tanggungan yang membebani sertifikat perlu dihapus melalui proses yang disebut roya, berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Tanpa roya, sertifikat tetap tercatat memiliki beban hak tanggungan meski utangnya sudah lunas — dan ini akan menghambat proses balik nama ke pembeli baru. Biaya roya di BPN relatif kecil, umumnya di bawah Rp500.000, namun sering luput dari perhitungan awal penjual.
Komisi Agen Properti Sesuai Permendag No. 33 Tahun 2025
Berbeda dari asumsi umum bahwa komisi agen murni kesepakatan bebas, besarannya sebenarnya diatur pemerintah. Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 33 Tahun 2025 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (P4) — pembaruan dari Permendag Nomor 51/2017 — menetapkan komisi jual-beli properti di kisaran 2% sampai 5% dari nilai transaksi, disesuaikan dengan lingkup jasa yang diberikan kepada penjual.
Batasan ini secara hukum mengikat perusahaan perantara perdagangan properti yang berbadan hukum dan terdaftar resmi (memiliki SIU-P4 dan tenaga ahli bersertifikat BNSP). Agen independen yang tidak bernaung di bawah P4 berbadan hukum secara praktik sering mengikuti kisaran yang sama, meski penegakannya berbeda dari agen yang bekerja di bawah P4 resmi.
Poin penting bagi penjual: pastikan besaran komisi dan skema pembayarannya (dibayar saat DP masuk atau saat pelunasan) disepakati tertulis sejak awal dalam perjanjian pemasaran (listing agreement) — bukan dibicarakan setelah pembeli sudah ditemukan.
Biaya Notaris atau PPAT (Jika Ditanggung Bersama)
Seperti dijelaskan dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021, hukum tidak mengatur secara kaku siapa yang menanggung biaya jasa PPAT untuk pembuatan AJB. Dalam praktik pasar properti di Indonesia, pola yang umum adalah pembagian rata (50:50) antara penjual dan pembeli, meski negosiasi "harga bersih" (penjual menerima angka tertentu, semua biaya ditanggung pembeli) juga sering terjadi.
Karena tidak ada aturan baku, poin ini wajib dicantumkan tertulis dalam PPJB atau kuitansi tanda jadi di awal transaksi — bukan diasumsikan sepihak oleh salah satu pihak.
Kewajiban PBB Tahun Berjalan
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dihitung berdasarkan kepemilikan pada tanggal 1 Januari tahun berjalan, sesuai Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, yang kini menaungi pengaturan pajak daerah termasuk PBB perdesaan-perkotaan. Jika transaksi terjadi di tengah tahun, penjual dan pembeli lazim membagi kewajiban PBB secara proporsional sesuai jumlah bulan kepemilikan — meski ini murni kesepakatan dagang, bukan kewajiban yang diatur eksplisit dalam undang-undang.
Penjual perlu memastikan SPPT PBB tahun berjalan sudah lunas sebelum AJB, karena tunggakan PBB bisa menghambat proses validasi pajak di PPAT.
Simulasi Alokasi Dana dari Harga Jual
Sebagai gambaran, untuk rumah yang terjual Rp1 miliar, tanpa sisa KPR, menggunakan jasa agen dengan komisi 2,5%:
PPh Final (2,5%): Rp25.000.000
Komisi agen (2,5%): Rp25.000.000
Biaya PPAT (dibagi 50:50, estimasi 0,5% dari nilai transaksi, porsi penjual): Rp2.500.000
PBB tahun berjalan (estimasi porsi 6 bulan): Rp500.000–Rp1.000.000
Total dana yang teralokasi dari harga jual pada contoh ini berada di kisaran Rp53 juta – Rp54 juta, atau sekitar 5,3% dari harga jual. Artinya, dari Rp1 miliar harga jual, dana bersih yang benar-benar diterima penjual berada di kisaran Rp946 juta — sebelum dikurangi kewajiban lain seperti pelunasan sisa KPR jika ada.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah PPh Final bisa ditanggung pembeli? Secara hukum, kewajiban penyetoran ada pada penjual. Namun dalam negosiasi "harga bersih", pembeli bisa sepakat menanggungnya secara finansial — asalkan disepakati tertulis, karena PPAT tetap akan mencatat penjual sebagai wajib setor di sistem pajak.
Apakah komisi agen bisa dinegosiasikan? Besaran komisi terikat pada rentang yang ditetapkan Permendag No. 33 Tahun 2025 (2%-5% untuk jual-beli), tapi angka pastinya di dalam rentang itu tetap terbuka untuk dinegosiasikan sesuai lingkup jasa yang diberikan — misalnya agen yang menangani pemasaran penuh hingga pendampingan akad biasanya berada di ujung atas rentang tersebut.
Menghitung potongan-potongan ini sejak awal membantu penjual menetapkan harga jual yang realistis — bukan angka yang terlihat besar di permukaan tapi menyusut jauh saat dana benar-benar cair. Tim Properti Studio terbiasa membantu penjual menyiapkan simulasi ini sebelum properti dipasarkan.
Disclaimer:
Artikel ini bersifat informasi umum dan disusun berdasarkan peraturan yang berlaku pada saat penulisan (Juli 2026). Komisi agen terikat pada rentang di Permendag No. 33 Tahun 2025, namun angka pastinya di dalam rentang tersebut tetap hasil kesepakatan. Pembagian biaya notaris/PPAT antara penjual dan pembeli juga bersifat kesepakatan, bukan tarif resmi pemerintah. Untuk perhitungan yang mengikat, konsultasikan dengan kantor pajak (KPP terdaftar), notaris/PPAT, dan bank pemberi KPR. Artikel ini bukan merupakan nasihat hukum atau keuangan.
Sumber:
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan — peraturan.go.id
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 261/PMK.03/2016 — pajak.go.id
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah — peraturan.go.id
Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah — atrbpn.go.id
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah — djpk.kemenkeu.go.id
Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 33 Tahun 2025 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti — kemendag.go.id