BPHTB: Pajak yang Wajib Dibayar Pembeli Properti — dan Sering Bikin Kaget di Detik Terakhir

Ada satu momen yang cukup sering terjadi dalam proses jual beli properti di Indonesia: pembeli sudah merayakan acc KPR, DP sudah ditransfer, unit sudah dipilih — lalu PPAT menyebut satu item biaya yang belum masuk kalkulasi mana pun. BPHTB.

Bukan karena PPAT lupa memberitahu. Bukan karena developer menyembunyikan. Tapi karena banyak pembeli memang belum pernah mendengar istilah ini sebelum duduk di meja akad. Artikel ini hadir supaya kamu tidak berada di posisi itu.

Apa Itu BPHTB dan Kenapa Kamu yang Harus Bayar?

BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan — pajak yang dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas suatu properti. Kata kuncinya di sini adalah "memperoleh." Karena yang mendapat hak baru atas tanah dan bangunan adalah pembeli, maka kewajiban membayar BPHTB ada sepenuhnya di pihak pembeli.

Ini berbeda dari Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak, yang menjadi tanggungan penjual sebesar 2,5% dari nilai transaksi. Dua pajak ini sering dicampur aduk, padahal keduanya dikenakan kepada pihak yang berbeda dengan dasar hukum yang berbeda pula.

Dasar hukum BPHTB berakar pada UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997. Kemudian UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD) menegaskan BPHTB sebagai pajak daerah sepenuhnya — artinya tarif teknisnya kini diatur oleh Perda masing-masing kabupaten/kota, bukan lagi oleh pemerintah pusat.

Rumus dan Cara Menghitung BPHTB

Rumus Dasar

Formula BPHTB cukup sederhana:

BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)

Dua variabel yang perlu dipahami:

NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah harga transaksi yang disepakati antara pembeli dan penjual. Bila harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ditetapkan pemerintah, maka NJOP yang dipakai sebagai dasar penghitungan.

NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah ambang batas nilai properti yang tidak dikenai pajak. NPOP yang berada di bawah NPOPTKP bebas dari BPHTB. Bagian yang melebihi NPOPTKP itulah yang dikalikan tarif 5%.

NPOPTKP Berbeda Tiap Daerah — Ini Data Terbarunya

Besaran NPOPTKP tidak seragam di seluruh Indonesia. Setiap kabupaten/kota menetapkannya sendiri melalui Perda, dan angkanya bisa berbeda jauh antara satu kota dengan kota lain. Berikut data terbaru untuk empat wilayah utama:

Besaran NPOPTKP dapat berubah sewaktu-waktu sesuai kebijakan daerah terbaru. Konfirmasi angka terkini ke Bapenda setempat sebelum melakukan transaksi.

Simulasi: Beli Rumah Rp600 Juta di Surabaya vs Sidoarjo

Dengan harga transaksi yang sama, besaran BPHTB yang harus dibayar bisa berbeda karena perbedaan NPOPTKP:

Kota Surabaya (NPOPTKP Rp90 juta)

• NPOP: Rp600.000.000

• NPOPTKP: Rp90.000.000

• NPOP Kena Pajak: Rp510.000.000

• BPHTB = 5% × Rp510.000.000 = Rp25.500.000

Kabupaten Sidoarjo (NPOPTKP Rp80 juta)

• NPOP: Rp600.000.000

• NPOPTKP: Rp80.000.000

• NPOP Kena Pajak: Rp520.000.000

• BPHTB = 5% × Rp520.000.000 = Rp26.000.000

Selisihnya Rp500.000 untuk kasus ini — tampak kecil, tapi dengan harga properti yang lebih tinggi dan NPOPTKP yang lebih jauh berbeda (seperti antara Surabaya dan Jakarta), selisihnya bisa jauh lebih signifikan.

Kapan dan Bagaimana BPHTB Harus Dibayar?

BPHTB harus lunas sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Ini bukan pilihan — ini syarat hukum. Berdasarkan UU No. 20 Tahun 2000 Pasal 24, PPAT hanya boleh menandatangani akta pemindahan hak setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB. Tanpa bukti setor itu, proses akad tidak bisa dilanjutkan.

Mekanisme pembayarannya menggunakan sistem self-assessment: pembeli menghitung sendiri besaran BPHTB yang terutang, mengisi Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB, lalu menyetorkan ke bank atau platform digital yang ditunjuk Bapenda daerah setempat. Banyak kota sudah menyediakan layanan BPHTB online — Surabaya melalui portal Bapenda Kota Surabaya, Jakarta melalui laman pajak.jakarta.go.id.

Satu catatan penting untuk pembeli KPR: BPHTB bukan bagian dari komponen pinjaman. Bank tidak menanggung dan tidak meminjamkan dana untuk BPHTB. Biaya ini harus disiapkan dari dana pribadi, terpisah dari DP dan biaya-biaya perbankan.

Ada satu pengecualian yang perlu diketahui: sebagian developer menawarkan program promosi berupa subsidi atau penangguhan BPHTB — umumnya berlaku untuk pembelian properti baru langsung dari developer dalam periode tertentu. Secara hukum, kewajiban BPHTB tetap ada dan tetap harus dibayar ke kas daerah; yang berbeda adalah siapa yang menanggung biayanya. Jika developer berjanji menanggung BPHTB, pastikan hal ini tercantum secara tertulis dalam perjanjian dan konfirmasi masa berlakunya. Untuk pembelian di pasar sekunder — rumah bekas yang dijual langsung oleh pemilik — tidak ada mekanisme semacam ini, sehingga BPHTB sepenuhnya menjadi kewajiban pembeli.

Adakah Keringanan BPHTB yang Bisa Dimanfaatkan?

NPOPTKP Hanya untuk Perolehan Hak Pertama

Fasilitas NPOPTKP berlaku satu kali per Wajib Pajak di wilayah kabupaten/kota yang sama. Artinya, pembelian properti pertama kamu di Surabaya mendapat potongan NPOPTKP Rp90 juta. Pembelian kedua di kota yang sama tidak mendapat fasilitas ini lagi — pajaknya dihitung dari nilai penuh.

Program Diskon BPHTB dari Pemda

Pemerintah daerah kerap menerbitkan program pengurangan pokok BPHTB pada momen-momen tertentu — akhir tahun, perayaan hari kemerdekaan, atau dalam kerangka stimulus ekonomi daerah. Pemkot Surabaya, misalnya, pernah memberikan potongan pokok BPHTB antara 25–50% dalam periode terbatas untuk berbagai kategori nilai transaksi. Program ini bersifat temporer dan harus dipantau melalui pengumuman resmi Bapenda setempat.

FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Muncul soal BPHTB

BPHTB KPR dibayar oleh siapa? Pembeli. BPHTB tetap menjadi kewajiban pembeli terlepas dari metode pembayaran — tunai, KPR konvensional, maupun KPR syariah. Bank tidak menanggung biaya ini.

Apakah BPHTB bisa dicicil? Tidak. BPHTB harus dibayar lunas sekaligus sebelum AJB atau akad kredit ditandatangani. Sifatnya berbeda dari cicilan KPR.

Kalau beli dari developer, BPHTB tetap ada? Ya. Baik properti baru dari developer maupun pasar sekunder, BPHTB tetap berlaku selama ada peralihan hak atas tanah dan bangunan. Beberapa developer menawarkan program "BPHTB ditanggung developer" sebagai bagian dari paket promosi — ini perlu dikonfirmasi secara tertulis dan memiliki batas waktu tertentu.

Apa bedanya BPHTB dan biaya balik nama? BPHTB adalah pajak yang disetorkan ke kas daerah, dihitung dari nilai transaksi. Biaya Balik Nama (BBN) adalah biaya administrasi pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan (BPN/ATR). Keduanya wajib dibayar, dibayarkan ke pihak berbeda, dan tidak bisa menggantikan satu sama lain.

BPHTB dibayar sebelum atau sesudah AJB? Sebelum. Ini salah satu item yang paling sering mengejutkan pembeli — BPHTB harus sudah lunas dan bukti setor sudah dipegang sebelum duduk di meja akad bersama PPAT.

Hitung Dulu, Baru Tanda Tangan

BPHTB bukan biaya yang muncul tiba-tiba — ia selalu ada di setiap transaksi properti yang melibatkan peralihan hak. Yang membedakan pembeli yang siap dan yang tidak adalah apakah angka ini sudah masuk dalam kalkulasi sejak awal.

Rumusnya tidak rumit: 5% dari harga transaksi dikurangi NPOPTKP daerah setempat. Yang perlu diperhatikan adalah besaran NPOPTKP berbeda di setiap kota, dan angkanya bisa diperbarui sewaktu-waktu melalui kebijakan daerah.

Jika kamu sedang dalam proses mencari properti di Surabaya, Sidoarjo, atau wilayah sekitarnya dan ingin memahami total biaya pembelian secara menyeluruh — termasuk BPHTB, biaya notaris, BBN, dan komponen lainnya — tim Properti Studio siap membantu tanpa biaya konsultasi.

Konsultasi gratis dengan tim Properti Studio atau hubungi via WhatsApp.

Untuk informasi lebih mendalam tentang kewajiban pajak spesifik sesuai kondisi transaksi kamu, konsultasi langsung dengan PPAT atau notaris setempat adalah langkah yang tepat — karena setiap kasus memiliki detail yang berbeda dan perlu penilaian dari pihak yang berwenang.