Review The Grand Kenjeran: Kawasan Premium Surabaya Timur yang Berani — Tapi Sudahkah Teruji?

Disclaimer: Properti Studio menyusun review ini secara independen berdasarkan informasi yang dapat diakses secara publik. Skor merupakan penilaian editorial dan bukan anjuran investasi.

Surabaya Timur tengah bergerak ke arah yang berbeda dari sepuluh tahun lalu. Setelah MERR beroperasi penuh dan Jembatan Suramadu mengukuhkan konektivitas antara Jawa dan Madura, kawasan Kenjeran yang sempat dianggap sekadar pinggiran kota kini mulai masuk hitungan para pencari properti premium. Developer lama berbenah naik segmen, developer baru berdatangan mengintai lahan. Di tengah geliat ini, PT Babatan Kusuma Jaya — yang sudah lebih dari empat dekade membangun di kawasan Kenjeran — tampil dengan The Grand Kenjeran sebagai proyek paling ambisius dalam sejarah perusahaannya.

Ini bukan perumahan biasa. Developer merancangnya sebagai "ekosistem gaya hidup terpadu": dua klaster hunian dengan karakter yang berbeda, enam lapangan padel berstandar internasional, driving range golf, arena basket berkaliber FIBA, pasar kuliner bergaya kontemporer, hingga jalur pejalan kaki yang ramah semua kalangan. Ambisinya tidak kecil. Pertanyaannya: apakah realitasnya sebanding dengan angka yang tertera di pricelist?

Kami mengulas The Grand Kenjeran dari lima dimensi agar Anda bisa memutuskan dengan kepala dingin.

Scorecard

Lihat informasi lengkap dan ketersediaan unit The Grand Kenjeran →

Dimensi 1: Lokasi & Aksesibilitas

Skor: 8.5 / 10

The Grand Kenjeran berdiri di ruas jalan nasional koridor timur Surabaya dengan keunggulan aksesibilitas yang sulit ditandingi proyek lain di segmen ini. Dari pintu kawasan, penghuni langsung terhubung ke tiga arteri utama sekaligus: Jalan Raya Kenjeran, MERR, dan akses menuju Jembatan Suramadu. Ke depannya, rencana pembangunan OERR (Outer East Ring Road) berpotensi semakin memperkuat posisi kawasan ini sebagai simpul konektivitas Surabaya Timur (berdasarkan informasi yang tersedia pada saat review ini ditulis).

Berikut estimasi waktu tempuh dari The Grand Kenjeran ke sejumlah destinasi utama, diukur menggunakan Google Maps dari gate utama kawasan:

Kemudahan akses ke tiga jaringan jalan utama sekaligus memberi penghuni fleksibilitas rute yang jarang dimiliki kawasan lain — bisa lewat Kenjeran untuk kebutuhan lokal, meluncur ke MERR untuk koneksi lintas kota, atau menyeberang via Suramadu untuk mobilitas ke Madura dan sekitarnya.

Cocok untuk: Profesional atau keluarga dengan mobilitas tinggi yang berkegiatan di koridor Surabaya Timur, sering terbang dari Juanda, atau membutuhkan akses cepat ke berbagai penjuru kota tanpa bergantung pada satu rute saja.

Dimensi 2: Harga & Value for Money

Skor: 7.5 / 10

The Grand Kenjeran menghadirkan rentang harga yang cukup luas untuk menyasar berbagai lapisan pembeli, dari pasangan muda yang baru membangun keluarga hingga penghuni segmen premium berpenghasilan tinggi.

Tabel Unit — Klaster Pinewood

Tabel Unit — Klaster Akeno

Selalu konfirmasi harga terkini langsung ke developer — angka dapat berubah sewaktu-waktu.

Estimasi cicilan KPR: Untuk tipe entry-level yang masih tersedia, Kaze (Rp 2,50 M), dengan asumsi DP 20% dan tenor 20 tahun, cicilan bulanan berada di kisaran Rp 13–15 juta tergantung bank dan suku bunga yang berlaku. Angka ini masih dalam batas wajar untuk segmen profesional menengah atas.

Developer menggandeng jaringan perbankan yang lebar: BCA, Danamon, Mandiri, BNI, BRI, Permata, OCBC NISP, UOB, dan Panin — pilihan skema KPR pun cukup beragam. Dari sisi insentif, developer secara berkala menawarkan promo yang cukup menarik: potongan harga hingga 8%, pembebasan biaya akta PPJB dan AJB, hingga manfaat dari kebijakan PPN DTP (Ditanggung Pemerintah) yang berlaku berdasarkan PMK No. 90 Tahun 2025 — kombinasi yang bisa menghemat puluhan hingga hampir ratusan juta rupiah dari total biaya akuisisi (promo-promo ini berlaku pada saat review ini ditulis dan dapat berubah sewaktu-waktu).

Yang perlu dicatat: Sejumlah komponen biaya di luar harga jual — BPHTB, iuran pengelolaan pasca serah terima, premi asuransi kebakaran selama tenor KPR, dan biaya interior — tetap perlu dihitung terpisah dalam total kalkulasi investasi Anda. Di sisi lain, harga yang sudah mencakup PPN, IMB, instalasi listrik 3.500 watt, PDAM, dan biaya balik nama adalah keunggulan nyata yang mengurangi potensi kejutan biaya setelah akad berlangsung.

Nilai plus nyata: Di klaster Akeno, tipe-tipe entry-level seperti Kira dan Sora bahkan telah habis terjual (pada saat review ini ditulis) — bukti nyata tingginya penyerapan pasar. Tipe terbaru Kaze (Rp 2,50 M) dan Zenya (Rp 2,90 M) hadir melanjutkan momentum tersebut dengan luas bangunan yang lebih terukur dan desain kompak khas klaster Akeno. Ditambah promo yang aktif dan paket harga inklusif, nilai yang didapat pembeli di segmen ini sulit ditandingi proyek sejenis di koridor yang sama.

Dimensi 3: Kualitas Bangunan & Material

Skor: 8.5 / 10

Salah satu aspek The Grand Kenjeran yang bisa langsung dinilai tanpa kunjungan adalah keterbukaan developer dalam menampilkan spesifikasi teknis bangunannya. Informasi material dipublikasikan cukup lengkap — sesuatu yang masih belum menjadi standar umum di segmen harga ini.

Spesifikasi yang terkonfirmasi:

• Pondasi: Tiang pancang beton pracetak 20×20 cm

• Dinding: Bata ringan dengan acian dan cat tahan cuaca

• Lantai: Granite tiles 60×60 cm

• Atap: Rangka baja ringan antikarat, genteng beton Monier atau Bluescope Lysaght Kliplok

• Kusen & pintu utama: Kusen kayu solid, daun pintu solid engineering finishing PU

• Pintu kamar tidur: Engineering dengan finishing Melamine

• Jendela: Profil aluminium YKK

• Sanitary: TOTO

• Daya listrik: PLN minimum 3.500 watt

• Air: PDAM + tandon bawah tanah 1,5 meter

Yang membedakan The Grand Kenjeran di dimensi ini bukan sekadar daftar spesifikasinya, melainkan konsistensi pilihan mereknya. TOTO untuk sanitary, YKK untuk jendela, Monier dan Bluescope untuk atap — ketiganya adalah nama-nama yang sudah punya reputasi panjang dan standar kualitas yang terukur. Bukan merek pengganti atau alternatif yang sering muncul untuk menekan biaya konstruksi. Untuk segmen harga Rp 2–5 miliar, konsistensi ini patut diapresiasi.

Dari sisi desain, developer menggandeng HOHM Studio (berbasis di Indonesia dan Singapura, alumni Raffles Design Institute), serta Gazelle.id dan Alera Architect untuk konsep tata ruang — kolaborasi yang tercermin pada pendekatan smart living dan fleksibilitas fungsi ruang yang menjadi ciri khas unit-unit di kawasan ini.

Rekomendasi kami saat kunjungan show unit:

1. Perhatikan hasil acian dinding dari dekat — apakah permukaannya rata, terutama di sudut dan pertemuan bidang.

2. Cermati sambungan nat keramik di area basah seperti kamar mandi dan dapur.

3. Tanyakan secara eksplisit garansi struktural setelah serah terima dan cara mengajukan klaim.

4. Konfirmasi batas fitur smart home bawaan pabrik — mana yang sudah terpasang, mana yang perlu ditambah sendiri oleh pemilik.

Dimensi 4: Fasilitas & Lingkungan

Skor: 8.5 / 10

Inilah sisi terkuat The Grand Kenjeran, sekaligus pembeda paling tegas dari perumahan lain di koridor yang sama.

Fasilitas Klaster Pinewood

• Natural Playground berbahan organik

• Pinepond (kolam ikan sebagai ruang belajar alam terbuka)

• Pet Park

• Outdoor Gym

• Lanskap ratusan pohon pinus dengan pendekatan Forest Bathing (Shinrin-yoku)

Fasilitas Klaster Akeno

• Hana Lake (danau buatan yang juga berfungsi mereduksi suhu udara sekitar)

• Hana Lake Terrace dengan colokan listrik permanen untuk kerja di luar ruangan

• Panoramic Swing

• Niji Picnic Ground

• Kids Playground

• Jogging Track mengelilingi danau

• Communal Space untuk kegiatan komunal warga

Fasilitas Olahraga Kawasan

• Homeground Premiere — 6 lapangan padel beratap, sauna, cold plunge, program akademi bersertifikat, pemesanan lapangan via aplikasi AYO (dibuka Agustus 2025)

• W Arena Basketball Court — indoor, spesifikasi FIBA, pengelolaan oleh Nextgen Sports Academy

• Le Grand Golf — driving range 20 bilik latih, didampingi instruktur berpengalaman

Fasilitas Komersial

• Area One Five: SOHO, ruko, pusat belanja, Club House

• Annyeong Market — pusat kuliner oriental bergaya kekinian (anniversary pertama September 2025)

• Jaringan pedestrian inklusif untuk pengguna kursi roda dan stroller

• Aplikasi digital kawasan untuk keamanan, administrasi, dan manajemen smart home

Yang perlu diverifikasi: Saat berkunjung, pastikan Anda menanyakan skema akses fasilitas olahraga premium — apakah penghuni bisa menggunakannya secara gratis, berbayar per sesi, atau wajib berlangganan. Hal yang sama perlu diklarifikasi untuk Annyeong Market: apakah beroperasi permanen atau hanya hadir secara berkala.

Lingkungan sekitar: Kawasan ini langsung berbatasan dengan Kenjeran Indah yang sudah berpenghuni ribuan keluarga, sehingga ekosistem sosial di sekitarnya sudah tumbuh organik. Kedekatan dengan pantai Kenjeran juga menjadi daya tarik tersendiri bagi penghuni yang menyukai suasana pesisir.

Dimensi 5: Reputasi Developer

Skor: 8.5 / 10

PT Babatan Kusuma Jaya bukan pendatang baru di kawasan ini. Lebih dari empat dekade mengelola dan menghidupkan kawasan Kenjeran Indah (angka pada saat review ini ditulis) adalah fondasi kepercayaan yang tidak bisa direkayasa dalam waktu singkat. Kemampuan bertahan melewati krisis 1998, gejolak pasar 2008, hingga tekanan pandemi membuktikan bahwa perusahaan ini punya daya tahan finansial dan operasional yang solid — bukan sekadar developer yang muncul di momen boom properti lalu menghilang.

Rekam jejak panjang di Kenjeran Indah juga berarti ada ribuan penghuni yang bisa dijadikan referensi nyata — bukan sekadar testimoni di brosur. Ini adalah aset reputasi yang tidak dimiliki banyak developer baru, terlepas dari seberapa besar modal yang mereka miliki.

Kerja sama dengan deretan bank tier pertama (BCA, Mandiri, BNI, BRI, Danamon, UOB, dan Panin) mengisyaratkan bahwa aspek legalitas dan kelayakan finansial proyek ini sudah melewati proses uji tuntas perbankan — sebuah sinyal positif yang tidak boleh diabaikan pembeli.

Catatan jujur: The Grand Kenjeran adalah debut PT Babatan Kusuma Jaya di segmen premium multi-miliar. Meski landasan kepercayaannya kuat, kami tetap menyarankan calon pembeli untuk aktif menggali pengalaman langsung dari penghuni Kenjeran Indah — khususnya soal responsivitas developer terhadap kebutuhan pasca serah terima — sebagai bahan perbandingan sebelum memutuskan.

Kesimpulan: Untuk Siapa Proyek Ini?

The Grand Kenjeran paling cocok untuk keluarga mapan dan profesional produktif di Surabaya Timur yang mendambakan gaya hidup lengkap dalam satu kawasan tanpa harus bergantung pada pusat kota — serta bagi investor yang yakin dengan laju apresiasi nilai di koridor Kenjeran dalam rentang 5–10 tahun ke depan.

Tiga keunggulan utama yang menjadi daya tarik nyata proyek ini:

• Aksesibilitas tiga arah sekaligus — koneksi langsung ke Kenjeran, MERR, dan Jembatan Suramadu, dengan potensi tambahan OERR ke depannya, menempatkan kawasan ini di titik mobilitas yang sulit disamai.

• Fasilitas yang melampaui ekspektasi segmen harganya — kombinasi padel, golf, basket standar FIBA, danau buatan, dan jalur pedestrian inklusif dalam satu kawasan masih tergolong langka di Surabaya Timur.

• Material konsisten premium dengan nama merek yang terukur kualitasnya, diperkuat keterbukaan spesifikasi yang memberi calon pembeli pegangan nyata sebelum berkunjung.

Ada tiga hal yang sebaiknya diselesaikan sebelum mengambil keputusan:

1. Kunjungi show unit di jam siang hari — Perhatikan sirkulasi cahaya alami, kualitas ventilasi, dan hasil finishing dinding serta lantai secara langsung. Brosur dan foto pemasaran tidak selalu merepresentasikan kondisi nyata unit.

2. Kunjungi kawasan Kenjeran Indah dan tanya penghuniya — Gali pengalaman warga Kenjeran Indah dalam berurusan dengan developer setelah serah terima, khususnya soal responsivitas terhadap keluhan dan perawatan kawasan.

3. Susun simulasi biaya akuisisi secara menyeluruh — Masukkan BPHTB, iuran pengelolaan, premi asuransi, dan estimasi biaya interior ke dalam perhitungan, lalu manfaatkan momentum promo aktif dan kebijakan PPN DTP yang berlaku untuk memaksimalkan efisiensi biaya.

The Grand Kenjeran adalah salah satu proyek dengan paket paling lengkap di Surabaya Timur saat ini — dan dengan skor rata-rata 8.3, ia layak masuk shortlist siapa pun yang serius mencari hunian premium di koridor ini.

Skor Akhir: 8.3 / 10

Lihat informasi lengkap dan ketersediaan unit The Grand Kenjeran →

Review ini disusun berdasarkan informasi publik yang tersedia pada saat penulisan. Harga, promo, ketersediaan unit, dan status proyek dapat berubah sewaktu-waktu — selalu konfirmasi langsung ke pihak developer atau agen pemasaran untuk informasi terkini. Properti Studio tidak menerima kompensasi dari developer untuk penulisan review ini.