Balik Nama Sertifikat Rumah: Alur, Dokumen, dan Rincian Biayanya
Edy Santoso
Akta Jual Beli belum memindahkan nama di sertifikat. Selama peralihan haknya belum didaftarkan di Kantor Pertanahan, pemegang hak yang tercatat masih penjual.
Peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT (Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). AJB adalah aktanya. Pendaftaran peralihan hak adalah langkah sesudahnya — dan langkah inilah yang paling sering terlewat.
Siapa yang mendaftarkan
Pada transaksi yang berjalan normal, PPAT yang mengurusnya. PPAT wajib menyampaikan akta beserta dokumen pendukungnya ke Kantor Pertanahan paling lambat 7 hari kerja sejak akta ditandatangani (Pasal 40 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997).
Tugas pembeli: memastikan berkas lengkap sebelum hari akad, lalu meminta tanda terima pendaftaran dari PPAT. Simpan tanda terima itu sebagai bukti berkas Anda benar-benar masuk.
Bisakah diurus sendiri tanpa PPAT?
Sebagian bisa, sebagian tidak — dan batasnya perlu jelas.
Yang tidak bisa dilewati adalah pembuatan AJB-nya. Peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT (Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997). Kuitansi atau surat kesepakatan antara penjual dan pembeli tidak bisa menggantikannya.
Yang bisa dilakukan sendiri adalah mendaftarkan peralihan haknya. Kementerian ATR/BPN menerbitkan persyaratan permohonan balik nama yang diajukan langsung oleh pemohon ke loket Kantor Pertanahan: formulir permohonan bermeterai, sertifikat asli, AJB, identitas kedua pihak, dan bukti pemenuhan kewajiban pajaknya.
Jalur mandiri memangkas biaya jasa pengurusan. Gantinya, Anda sendiri yang mengantre, memperbaiki berkas yang kurang, dan bolak-balik bila ada data yang tidak cocok.
Untuk peralihan karena pewarisan, akta PPAT memang tidak diperlukan. Yang diserahkan adalah sertifikat, surat kematian, dan surat tanda bukti sebagai ahli waris (Pasal 42 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997).
Dokumen yang perlu disiapkan
Sertifikat asli
AJB yang dibuat PPAT
KTP dan Kartu Keluarga penjual dan pembeli
SPPT PBB tahun berjalan beserta bukti lunasnya
Bukti bayar BPHTB oleh pembeli dan PPh final oleh penjual
Persetujuan pasangan dari pihak penjual, bila objeknya termasuk harta bersama
Surat kuasa bermeterai bila salah satu pihak diwakilkan
Persetujuan pasangan melekat pada penjual, bukan pembeli. Suami istri harus bertindak bersama atas harta bersama (Pasal 36 ayat (1) UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan), dan menjual termasuk tindakan itu. Membeli tidak — properti yang dibeli justru masuk ke harta bersama, sehingga pembeli tidak memerlukan persetujuan pasangannya untuk menandatangani AJB.
Pengecualiannya muncul saat pembelian memakai KPR. Di situ pasangan biasanya tetap diminta ikut menandatangani, bukan untuk pembeliannya, melainkan karena rumahnya akan dibebani hak tanggungan.
Bila rumah masih terikat KPR, sertifikat ada di bank sampai kredit lunas. Pencoretan hak tanggungan (roya) dan balik nama diurus setelah pelunasan.
Tiga kelompok biaya
Pajak transaksi. Penjual membayar PPh final 2,5% dari nilai pengalihan (PP No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan). Pembeli membayar BPHTB, yang tarif dan pengurangannya ditetapkan lewat perda masing-masing daerah — jadi angkanya berbeda antar kota.
PNBP pendaftaran. Tarif layanan pertanahan diatur dalam PP No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis PNBP yang Berlaku pada Kementerian ATR/BPN. Untuk peralihan hak, Kementerian ATR/BPN menjelaskan perhitungannya berasal dari nilai tanah per meter persegi dikalikan luas, lalu dibagi 1.000. Sebagai ilustrasi, nilai tanah Rp400 juta menghasilkan angka di kisaran Rp400 ribu.
Jasa PPAT atau notaris. Tidak ada tarif seragam; sepakati di depan dan minta rinciannya tertulis.
Untuk rumah baru dari pengembang, ketiga pos ini sering sudah masuk paket penjualan. Tanyakan mana yang ditanggung pengembang dan mana yang tidak.
Lama proses berbeda per daerah
Waktu penyelesaian bergantung pada Kantor Pertanahan setempat, kelengkapan berkas, dan apakah tanah perlu diukur ulang. Untuk perkiraan yang sesuai dengan kondisi Anda, tanyakan langsung ke loket Kantor Pertanahan atau cek lewat aplikasi resmi Kementerian ATR/BPN.
Konsekuensi kalau ditunda
Sertifikat yang masih atas nama penjual sulit dijual kembali dan tidak bisa dijaminkan, karena bank hanya menerima agunan atas nama pemohon. Bila penjual tersangkut utang atau perkara hukum, tanah yang sudah Anda bayar berpotensi ikut diblokir atau disita.
Satu hal yang sering disalahpahami: bila AJB sudah dibuat di hadapan PPAT lalu penjual meninggal, jual belinya tetap sah dan pendaftaran peralihan hak diajukan dengan dasar AJB itu — ahli waris penjual tidak menandatangani akta baru. Yang menyulitkan justru kebalikannya, yaitu transaksi yang belum pernah dituangkan dalam AJB.
Selisih waktunya kecil, risikonya tidak.
Artikel ini bersifat informasi umum untuk tujuan edukasi, bukan nasihat keuangan atau hukum yang bersifat personal. Simulasi, angka, dan ketentuan di atas dapat berbeda tergantung daerah dan kondisi masing-masing pembaca. Untuk keputusan pembiayaan, pajak, atau legal yang spesifik, konsultasikan dengan notaris/PPAT atau konsultan pajak.
Sedang menyiapkan pembelian rumah dan ingin memastikan legalitasnya bersih sejak awal? Tim Properti Studio bisa membantu menelusuri status dokumennya sebelum Anda maju ke akad.