Pinjam Nama Saudara untuk KPR: Terlihat Solusi, Tapi Ini 8 Risiko Hukumnya
Edy Santoso
KPR ditolak bank, lalu memakai nama kakak, orang tua, atau anak sebagai debitur, terlihat seperti jalan pintas yang masuk akal. Masalahnya muncul begitu akad kredit ditandatangani: nama itulah yang diakui sebagai pemilik sah rumah di mata hukum, bukan Anda yang membayar cicilan. Dari titik ini, satu keputusan bisa berkembang menjadi rentetan masalah bertahun-tahun kemudian.
Alasan orang menempuh cara ini biasanya sama, dan sangat manusiawi: catatan SLIK yang belum bersih, penghasilan yang belum memenuhi syarat bank, usia yang belum cukup, atau status pekerjaan yang sulit diverifikasi. Sebelum memutuskan, ada baiknya mengenali dulu delapan risiko berikut. Semuanya punya dasar hukum yang bisa ditelusuri.
Delapan Risiko Pinjam Nama KPR yang Perlu Anda Tahu
1. Rumah yang Anda cicil bukan atas nama Anda
Selama nama di sertifikat bukan nama Anda, secara hukum rumah itu milik orang tersebut. Sertifikat adalah tanda bukti hak yang paling kuat diakui negara (Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Anda membayar, tetapi nama lain yang tercatat sebagai pemilik.
2. Perjanjian "pinjam nama" bisa dianggap tidak sah
Kesepakatan di bawah tangan yang menyatakan "rumah ini sebenarnya milik saya" belum tentu melindungi Anda. Perjanjian yang dibuat untuk menyiasati syarat pemberian kredit berpotensi dianggap tidak memenuhi unsur "sebab yang halal", sehingga bisa batal demi hukum (Pasal 1320 jo. Pasal 1337 KUHPerdata). Di pengadilan pun, posisi Anda menjadi lemah.
3. Orang yang namanya dipinjam ikut menanggung utang dan catatan SLIK
Nama yang dipakai adalah debitur resmi di bank, dan perjanjian kredit itu mengikat dia sepenuhnya (Pasal 1338 KUHPerdata). Kalau cicilan telat atau macet, catatan buruk tercatat di SLIK OJK atas namanya, bukan atas nama Anda. Riwayat ini bisa menghambat dia mengajukan kredit sendiri di kemudian hari.
4. Pemilik nama bisa menjual atau menjaminkan rumah tanpa izin Anda
Karena diakui sebagai pemilik sah, ia berhak menjual, menghibahkan, atau menjadikan rumah itu jaminan utang lain tanpa persetujuan Anda (konsekuensi kepemilikan yang melekat pada Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997). Jika suatu saat ia terlilit utang, rumah yang Anda cicil pun bisa ikut disita.
5. Rumah bisa jatuh ke ahli waris kalau pemilik nama meninggal
Bila orang yang namanya dipinjam meninggal dunia, rumah masuk ke harta warisan dan terbagi kepada seluruh ahli warisnya (hukum waris dalam KUHPerdata, atau Kompilasi Hukum Islam bagi yang beragama Islam). Anda harus membuktikan bahwa Andalah yang membayar rumah itu, sebuah proses panjang yang belum tentu berhasil.
6. Rumah bisa jadi rebutan kalau pemilik nama bercerai
Kalau yang namanya dipinjam sudah menikah, rumah yang dibeli selama pernikahan dianggap sebagai harta bersama (Pasal 35 ayat (1) UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan). Saat bercerai, pasangannya berhak atas bagian dari rumah tersebut (Pasal 37), meskipun Anda yang mencicil dari awal.
7. Ada potensi jerat pidana kalau memakai dokumen palsu
Gagal membayar utang sendiri adalah urusan perdata. Namun kalau pengajuan KPR memakai data atau dokumen palsu untuk mengelabui bank, perbuatan itu bisa masuk ranah pidana penipuan (Pasal 378 KUHP). Risiko sebesar ini jelas tidak sebanding dengan rumah yang diincar.
8. Anda bisa kena pajak dua kali saat balik nama
Suatu hari Anda mungkin ingin mengembalikan sertifikat ke nama sendiri. Secara hukum, itu dihitung sebagai peralihan hak yang baru: pihak pembeli kena BPHTB (UU No. 1 Tahun 2022 tentang HKPD, dengan tarif dan NPOPTKP yang diatur Perda/Perwali setempat) dan pihak penjual kena PPh final peralihan hak (PP No. 34 Tahun 2016). Biaya yang sebetulnya tidak perlu Anda tanggung.
KPR Ditolak? Ini Jalan yang Lebih Aman
Kabar baiknya, penolakan KPR bukan jalan buntu. Ada beberapa opsi yang tetap membuat rumah tercatat atas nama Anda sendiri:
Perbaiki dulu catatan SLIK. Lunasi tunggakan yang ada; riwayat kredit umumnya bisa pulih seiring waktu setelah kewajiban diselesaikan.
Ajukan KPR bersama pasangan (joint income). Penghasilan digabung sebagai co-debitur resmi, sah, dan tetap atas nama Anda serta pasangan.
Perbesar uang muka. Nilai pinjaman yang lebih kecil membuat pengajuan lebih mudah disetujui.
Cek skema in-house developer. Sebagian developer menyediakan pembiayaan internal untuk profil pembeli tertentu.
Menabung dan menunda sejenak. Sering kali ini jauh lebih murah daripada menanggung delapan risiko di atas.
Artikel ini bersifat informasi umum untuk tujuan edukasi, bukan nasihat keuangan atau hukum yang bersifat personal. Ketentuan, angka, dan konsekuensi di atas dapat berbeda tergantung kondisi masing-masing pembaca. Untuk keputusan pembiayaan, pajak, atau legal yang spesifik, konsultasikan dengan bank, notaris, atau konsultan pajak terkait.
Tim Properti Studio siap membantu Anda memetakan skema pembelian yang aman dan sesuai profil. Hubungi kami di WhatsApp untuk konsultasi dan pilihan hunian yang bisa diproses langsung atas nama Anda sendiri.