Roya: Langkah Terakhir Setelah KPR Lunas yang Sering Dilupakan
Edy Santoso
Biaya resminya Rp50.000. Waktunya paling lama tujuh hari kerja. Tapi banyak pemilik rumah menunda roya sampai bertahun-tahun setelah KPR lunas — karena mengira urusan selesai begitu sertifikat dikembalikan.
Padahal sertifikat yang sudah di tangan Anda belum tentu bersih.
Kenapa Roya Harus Diurus
Roya adalah pencoretan catatan utang (Hak Tanggungan) pada sertifikat dan buku tanah di Kantor Pertanahan.
Menurut Pasal 18 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT), beban jaminan hapus dengan sendirinya begitu utang lunas. Tapi catatannya tidak ikut hilang. Pasal 22 ayat (1) UUHT mewajibkan Kantor Pertanahan mencoret catatan itu — dan pencoretan tidak terjadi otomatis. Anda harus mengajukannya.
Selama belum dicoret, data pertanahan masih membaca rumah Anda sebagai jaminan.
Risikonya Kalau Dibiarkan
Sertifikat yang belum diroya tampak baik-baik saja — sampai Anda membutuhkannya.
Saat menjual, PPAT akan menemukan catatan itu sebelum akad dan transaksi tertahan. Hal yang sama terjadi ketika Anda mau mengagunkan rumah lagi, balik nama, memecah sertifikat, menaikkan HGB ke SHM, atau saat ahli waris mengurus peralihan.
Tidak ada batas waktu untuk mengurus roya. Yang berisiko justru penundaannya: sertifikat jaminan bisa hilang, surat lunas tercecer, atau pihak pemberi kredit sudah berganti bentuk karena merger.
Rp50.000 Resmi, Kenapa Ada yang Bayar Jutaan
Tarifnya diatur dalam Lampiran PP No. 128 Tahun 2015 butir II.B.13: Rp50.000 per sertifikat. Angka ini tetap, tidak peduli nilai KPR yang dulu Anda lunasi Rp300 juta atau Rp3 miliar.
Selisih menuju jutaan bukan uang negara, melainkan ongkos jasa. Bila dikuasakan ke notaris/PPAT atau biro pengurusan, tidak ada standar tarif sama sekali. Ada yang menetapkan ratusan ribu, ada pula yang melampaui Rp3 juta, tergantung kerumitan berkas, jarak, dan kebijakan masing-masing pihak. Karena murni biaya jasa, angkanya bisa dinegosiasikan dan sebaiknya diminta tertulis di awal.
Yang jarang diketahui: roya boleh diurus sendiri. Tidak ada kewajiban memakai notaris untuk permohonan biasa.
Cara Mengurusnya
Bawa ke Kantor Pertanahan: formulir permohonan bermeterai, fotokopi KTP dan KK beserta aslinya, sertifikat rumah asli, sertifikat Hak Tanggungan asli, dan surat keterangan lunas dari pihak pemberi kredit. Tambahkan surat kuasa bila diwakilkan.
Setelah berkas lengkap dan biaya dibayar, petugas mencoret catatan tersebut dan menarik sertifikat Hak Tanggungan. Pasal 22 ayat (8) UUHT memberi batas tujuh hari kerja. Di lapangan sering selesai tiga sampai lima hari.
Untuk KPR yang relatif baru, prosesnya bisa berjalan lewat sistem elektronik yang diurus pihak pemberi kredit — merujuk Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2020. Anda cukup memantau lewat aplikasi Sentuh Tanahku.
Kalau Ada Kendala
Sertifikat Hak Tanggungan hilang? Notaris bisa membuat akta pengganti sebagai syarat pencoretan.
Pihak pemberi kredit tidak mau menerbitkan surat lunas? Pasal 22 ayat (5) UUHT memberi jalan keluar: mohon perintah pencoretan ke Ketua Pengadilan Negeri setempat.
Pemilik sudah meninggal? Ahli waris menyelesaikan roya dulu dengan surat kematian dan surat keterangan waris, baru mengurus balik nama.
Ke Mana Mengajukannya
Permohonan diajukan ke Kantor Pertanahan yang wilayah kerjanya mencakup lokasi tanah, bukan ke kantor terdekat dari tempat tinggal Anda. Untuk rumah di kota atau kabupaten yang punya lebih dari satu kantor pertanahan, pastikan dulu kantor mana yang menaungi kelurahan rumah Anda.
Antrean di sebagian besar kantor kini bisa dipesan lewat aplikasi Sentuh Tanahku, jadi Anda tidak perlu datang sejak pagi. Beberapa kantor juga membuka layanan akhir pekan atau gerai di Mal Pelayanan Publik dengan kuota terbatas — biasanya khusus untuk pemilik yang datang sendiri, bukan yang diwakilkan. Ketersediaannya berbeda-beda antar daerah, jadi cek dulu ke kantor setempat.
Artikel ini bersifat informasi umum untuk edukasi, bukan nasihat hukum atau keuangan yang bersifat personal. Biaya, prosedur, dan waktu layanan dapat berbeda antar Kantor Pertanahan dan berubah sewaktu-waktu. Untuk kondisi spesifik, konsultasikan dengan notaris/PPAT atau Kantor Pertanahan setempat.
Berencana menjual rumah yang KPR-nya baru lunas? Tim Properti Studio siap membantu memeriksa kesiapan dokumen Anda sebelum masuk ke tahap transaksi. Hubungi kami untuk konsultasi.