Beda Bunga Fixed dan Floating KPR: Panduan Lengkap 2026

Bank Indonesia menahan BI-Rate di 5,75% pada Rapat Dewan Gubernur 18–19 Agustus 2026. Level itu bertahan sejak Juli 2026, setelah kenaikan kumulatif 100 basis poin sepanjang Mei–Juni 2026 (Bank Indonesia, Agustus 2026).

Pergerakan acuan itu terasa langsung di angsuran KPR, dan yang merasakannya lebih dulu adalah debitur yang sudah masuk fase bunga floating.

Hampir semua KPR melewati dua fase bunga: fixed di awal, floating sesudahnya. Memahami batas antara keduanya membantu Anda menyiapkan arus kas sebelum fase kedua dimulai.

Bunga Fixed KPR: Angsuran Terkunci di Periode Awal

Bunga fixed adalah suku bunga tetap yang berlaku pada periode tertentu di awal kredit. Angsuran bulanan bertahan di angka yang sama sepanjang periode itu, apa pun yang terjadi pada suku bunga acuan.

Periode fixed di pasar umumnya 1–3 tahun, dan sebagian program menawarkan sampai 5 tahun.

Ada juga skema fix berjenjang: bunganya tetap, tetapi berubah bertahap sesuai periode yang tertulis di perjanjian kredit.

Bunga Floating KPR: Mengikuti Acuan dan SBDK

Bunga floating adalah suku bunga yang menyesuaikan kondisi pasar. Dasarnya dua: suku bunga kebijakan Bank Indonesia dan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) tiap bank.

SBDK punya payung aturan. POJK No. 13 Tahun 2024 mendefinisikan SBDK sebagai indikasi suku bunga efektif terendah yang mencerminkan harga pokok dana untuk kredit, overhead cost, dan margin, lalu dipakai sebagai acuan penetapan suku bunga kredit.

Aturan itu merupakan amanat Pasal 8A UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagaimana diubah terakhir dengan UU No. 4 Tahun 2023, dengan laporan publikasi berlaku sejak posisi data Oktober 2024. Angka pembandingnya terbuka untuk publik.

Sebagian program juga menawarkan capped rate: bunga floating dengan batas atas selama periode yang disepakati.

Komponen yang Membentuk Bunga Floating

SBDK tersusun dari tiga komponen yang wajib diumumkan terpisah menurut POJK No. 13 Tahun 2024: harga pokok dana untuk kredit, biaya overhead, dan margin.

Bunga KPR yang Anda terima berada di atas SBDK. Selisihnya mencerminkan penilaian bank atas profil kredit tiap debitur.

Peninjauannya berjalan berkala sesuai perjanjian kredit, jadi tanggal peninjauan dan cara pemberitahuannya layak ditanyakan sejak awal.

Perbandingan Singkat Dua Skema Bunga KPR

Kombinasi keduanya jadi pola paling umum di KPR Indonesia: fixed di tahun-tahun awal, floating sampai lunas. Fase floating biasanya jadi bagian terpanjang dari tenor.

Perhitungan di kedua fase sama-sama memakai metode efektif atau anuitas. Fixed dan floating menentukan apakah persentase bunganya berubah, bukan cara bunga itu dihitung.

Ilustrasi Selisih Angsuran Saat Masuk Masa Floating

Contoh edukatif dengan plafon Rp500 juta, tenor 20 tahun, metode anuitas:

Selisihnya sekitar 37%. Penyebabnya ada di sisa pokok: setelah 36 kali angsuran, pokok baru turun dari Rp500 juta ke sekitar Rp462 juta — berkurang 7,7%.

Bunga baru dikenakan atas jumlah yang masih hampir utuh.

Angka di atas contoh perhitungan, bukan penawaran.

Menimbang Panjang Periode Fixed

Periode fixed lebih panjang memberi waktu lebih banyak untuk memangkas pokok. Pada ilustrasi yang sama, fixed 5 tahun menghasilkan kenaikan angsuran sekitar 33,5% — lebih landai dibanding fixed 3 tahun.

Sebagai gantinya, persentase awalnya umumnya sedikit lebih tinggi. Pilihannya kembali ke rencana masing-masing pembeli.

Lima Langkah Saat KPR Sudah Masuk Masa Floating

Ajukan peninjauan bunga. Permohonan disampaikan tertulis ke bagian consumer loan atau credit review di cabang tempat KPR dibuka, dilampiri riwayat pembayaran lancar dan data bunga pembanding.

Hitung opsi take over ke bank lain. Prosesnya menyerupai pengajuan baru: appraisal ulang dan akad baru, dengan biaya provisi, notaris, asuransi, serta kemungkinan penalti pelunasan di bank lama. Sepadan ketika selisih bunganya lebar dan sisa tenornya masih panjang.

Lakukan pelunasan sebagian. Bunga dihitung atas sisa pokok. Tanyakan apakah hasilnya menurunkan angsuran bulanan atau memperpendek tenor.

Ajukan penyesuaian tenor. Tenor lebih panjang menurunkan angsuran bulanan dan menaikkan total bunga sampai lunas.

Baca adendumnya. Penurunan bunga yang disetujui punya periode berlaku, dasar bunga setelahnya, dan ketentuan penalti yang bisa ikut diperbarui.

Bunga floating juga bergerak dua arah. Saat suku bunga acuan melandai, angsuran berpeluang turun tanpa permohonan apa pun.

Empat Hal yang Dicek Sebelum Akad KPR

1. Panjang periode fixed dan tanggal berakhirnya, tertulis di offering letter.

2. Dasar penentuan bunga floating yang dicantumkan dalam perjanjian kredit.

3. Simulasi angsuran memakai asumsi bunga floating, bukan hanya angka fixed.

4. Ketentuan pelunasan dipercepat beserta biayanya.

POJK No. 22 Tahun 2023 mewajibkan pelaku usaha jasa keuangan menyampaikan informasi produk yang jelas, akurat, jujur, mudah diakses, dan tidak berpotensi menyesatkan. Anda berhak meminta simulasi lengkap untuk kedua fase sebelum tanda tangan.

Menyusun anggaran rumah tangga berdasarkan angsuran fase floating membuat rencana kepemilikan rumah berjalan tenang sampai lunas.

Artikel ini bersifat informasi umum untuk tujuan edukasi, bukan nasihat keuangan atau hukum yang bersifat personal. Simulasi, angka, dan strategi di atas dapat berbeda tergantung kondisi masing-masing pembaca. Untuk keputusan pembiayaan, pajak, atau legal yang spesifik, konsultasikan dengan bank, notaris, atau konsultan pajak terkait.

Ingin tahu angsuran rumah incaran Anda di kedua fase bunga? Tim Properti Studio siap bantu hitungkan simulasinya. Hubungi kami lewat WhatsApp kami di sini →