PPh Sewa Properti 10%: Yang Wajib Dipahami Pemilik

Penghasilan dari menyewakan tanah atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan final 10% dari nilai sewa bruto. Dasarnya Pasal 4 ayat (1) PP No. 34 Tahun 2017, turunan dari Pasal 4 ayat (2) huruf d UU PPh (UU No. 7/1983 s.t.d.t.d. UU No. 36/2008).

Final berarti pajaknya selesai di situ. Tidak dihitung ulang di akhir tahun, tidak bisa dikreditkan, dan biaya perawatan properti tidak boleh dikurangkan lebih dulu.

1. Dihitung dari bruto, bukan sisa

Banyak pemilik mengira 10% dihitung setelah dipotong biaya pemeliharaan. Tidak.

Pasal 4 ayat (2) PP No. 34 Tahun 2017 menyebut dasar pengenaannya adalah semua jumlah yang dibayarkan penyewa terkait properti tersebut — termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya layanan, dan biaya fasilitas lainnya. Aturan ini berlaku baik biaya itu ditagih dalam satu kontrak maupun lewat perjanjian terpisah.

Contoh ilustrasi: sewa ruko Rp90 juta setahun plus service charge Rp10 juta. Dasar pajaknya Rp100 juta, bukan Rp90 juta. PPh-nya Rp10 juta.

2. Bisa dipotong penyewa, bisa disetor sendiri

Ini bagian yang paling sering keliru dipahami.

Pasal 3 ayat (2) PP No. 34 Tahun 2017 menetapkan penyewa berupa badan usaha, badan pemerintah, bentuk usaha tetap, penyelenggara kegiatan, dan orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong wajib memotong PPh dari pembayaran sewa. Pemilik menerima uang sewa yang sudah bersih, plus bukti potong.

Kalau penyewanya orang pribadi biasa yang bukan pemotong, kewajiban berpindah. Pasal 3 ayat (3) PP No. 34 Tahun 2017 mewajibkan pemilik menyetor sendiri pajaknya.

Untuk orang pribadi yang ditunjuk jadi pemotong, acuannya kini Pasal 16 ayat (2) PER-11/PJ/2025: orang pribadi yang melakukan pekerjaan bebas dan orang pribadi berusaha yang sudah menyelenggarakan pembukuan.

3. Tanggal 15 dan tanggal 20

Batas waktunya berubah sejak sistem Coretax berjalan.

Pasal 94 ayat (2) PMK No. 81 Tahun 2024 menyeragamkan jatuh tempo penyetoran PPh Pasal 4 ayat (2) menjadi tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir. Pelaporan SPT Masa paling lambat tanggal 20. Ketentuan ini berlaku sejak 1 Januari 2025.

Banyak artikel lama masih menyebut tanggal 10 untuk pajak yang dipotong penyewa. Angka itu sudah tidak berlaku.

4. Tidak semua sewa kena tarif 10%

Dua pengecualian yang paling sering ditemui:

Rumah kos dan penginapan. Pasal 2 ayat (3) PP No. 34 Tahun 2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya. Penjelasan pasal tersebut menyebut rumah kos secara eksplisit. Penghasilan usaha kos tunduk pada ketentuan PPh umum, dan berpotensi dikenai Pajak Barang dan Jasa Tertentu daerah berdasarkan Pasal 53 ayat (1) UU No. 1 Tahun 2022 tentang HKPD — penerapannya bergantung pada perda masing-masing daerah, jadi perlu dicek langsung ke badan pendapatan daerah setempat.

Sewa harta selain tanah dan bangunan. Sewa mesin, kendaraan, atau peralatan masuk Pasal 23 ayat (1) huruf c UU PPh dengan tarif 2% dan sifatnya tidak final. Tarifnya naik jadi 4% bila penerima penghasilan tidak ber-NPWP.

5. Final, tapi tetap masuk SPT Tahunan

Sifat final tidak menghapus kewajiban pelaporan. Penghasilan sewa tetap dicantumkan di SPT Tahunan pada bagian penghasilan yang dikenakan pajak final. Nilainya tidak digabung dengan penghasilan lain dan tidak dihitung ulang.

Sanksinya bila lalai: denda Rp100.000 untuk keterlambatan SPT Masa sesuai Pasal 7 ayat (1) UU KUP (UU No. 28 Tahun 2007). Untuk keterlambatan penyetoran, Pasal 9 UU KUP setelah perubahan lewat UU No. 7 Tahun 2021 (HPP) mengenakan bunga yang tarifnya mengikuti suku bunga acuan ditambah faktor pengali, ditetapkan bulanan dan dihitung maksimal 24 bulan.

Ringkasan tarif

Satu hal lagi yang perlu dipantau: begitu total omzet sewa melewati Rp4,8 miliar setahun, muncul kewajiban dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan memungut PPN. Batasan ini diatur PMK No. 197/PMK.03/2013.

Artikel ini bersifat informasi umum untuk tujuan edukasi, bukan nasihat keuangan atau hukum yang bersifat personal. Angka di atas adalah ilustrasi; perhitungan sebenarnya dapat berbeda tergantung kondisi masing-masing pembaca dan ketentuan daerah setempat. Untuk keputusan pajak atau legal yang spesifik, konsultasikan dengan konsultan pajak, notaris, atau kantor pajak terdaftar.

Punya properti sewa dan ingin memastikan nilainya optimal sebelum kontrak berikutnya? Tim Properti Studio siap membantu menghitung ulang harga sewa pasar dan mencarikan penyewa. Hubungi kami lewat WhatsApp.