Sertipikat HGB Anda Habis Tahun Ini? Ini Batas Waktu dan Langkah yang Harus Diambil

Ada dua tenggat yang menentukan nasib sertipikat HGB, dan keduanya berbeda. Yang satu berlaku sebelum masa berlakunya habis, yang satu lagi masih terbuka sampai dua tahun sesudahnya.

Salah membaca tenggat ini membuat pemilik rumah kehilangan jalur termudah. Dari 96,9 juta bidang tanah bersertipikat di Indonesia, sekitar 6,6 juta berstatus HGB (Kementerian ATR/BPN, 2025) — dan banyak pemiliknya belum pernah mengecek tanggal berakhirnya.

Langkah 1: Baca tanggal di sertipikat

Tanggal berakhirnya tercantum di lembar pertama sertipikat. Catat sisa waktunya, lalu tentukan jalur yang tersedia berdasarkan angka itu.

Cek juga di atas apa HGB berdiri: tanah negara, Hak Pengelolaan (HPL), atau Hak Milik. Ini menentukan siapa yang harus memberi persetujuan (Pasal 47 PP No. 18 Tahun 2021).

Langkah 2: Kenali dua batas waktunya

Perpanjangan diajukan paling lambat sebelum jangka waktu HGB berakhir (Pasal 41 ayat (1) PP No. 18 Tahun 2021), dengan tambahan masa sampai 20 tahun. Ini jalur termudah karena hak tidak pernah putus.

Pembaruan masih bisa diajukan paling lama dua tahun setelah masa berlakunya berakhir (Pasal 41 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021), dengan masa baru sampai 30 tahun.

Ketentuan lama yang mewajibkan pengajuan dua tahun sebelum berakhir (Pasal 27 PP No. 40 Tahun 1996) sudah tidak berlaku. Aturan itu masih sering dikutip di berbagai tulisan, padahal peraturannya sudah dicabut.

Catatan penting: HGB di atas Hak Milik tidak mengenal perpanjangan. Jalurnya hanya pembaruan lewat akta baru di hadapan PPAT (Pasal 37 ayat (2) PP No. 18 Tahun 2021).

Langkah 3: Siapkan dokumennya

Berkas yang umum diminta kantor pertanahan:

• Formulir permohonan bermaterai

• Fotokopi KTP dan KK pemohon

• Sertipikat HGB asli

• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan

• Surat kuasa, jika dikuasakan

• Persetujuan pemegang HPL atau pemilik tanah, untuk HGB yang berdiri di atasnya

Daftar ini bisa bertambah tergantung kondisi bidang tanah. Konfirmasikan ke kantor pertanahan di wilayah tanah berada sebelum datang.

Langkah 4: Hitung perkiraan biayanya

Biayanya terdiri dari uang pemasukan kepada negara ditambah tarif penerimaan negara bukan pajak untuk pendaftaran, pengukuran, dan pemeriksaan tanah (PP No. 128 Tahun 2015).

Uang pemasukan dihitung dari nilai tanah dan lamanya masa yang diminta. Sebagai gambaran, Kementerian ATR/BPN pernah mencontohkan biaya penunjang untuk bidang seluas 100 m² non-pertanian sekitar Rp524.000, di luar uang pemasukan.

Angka ini ilustrasi, bukan patokan. Besarannya mengikuti nilai tanah setempat dan dapat berubah — kantor pertanahan yang menerbitkan perhitungan resminya.

Untuk waktu proses, Kementerian ATR/BPN menyebut penyelesaian perpanjangan sekitar 18 hari kerja. Realisasinya bisa berbeda tergantung kelengkapan berkas dan kondisi bidang tanah.

Langkah 5: Cek dulu kalau sertipikat sedang dijaminkan

HGB boleh dijadikan jaminan kredit (Pasal 4 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan). Tetapi kalau HGB-nya berakhir di tengah masa kredit, hak tanggungan ikut hapus (Pasal 18 ayat (1) huruf d UUHT) — sementara utangnya tetap ada (Pasal 18 ayat (4) UUHT).

Karena itu pihak pemberi kredit umumnya mensyaratkan sisa masa berlaku sertipikat melebihi tenor kredit. Kalau sisa masanya lebih pendek, pengajuan bisa ditolak, plafonnya dikecilkan, atau tenornya dipangkas.

Kalau sertipikat sedang menjadi jaminan, urus persetujuan pemberi kredit lebih dulu sebelum mengajukan perpanjangan atau peningkatan hak. Ketentuannya berbeda-beda antar lembaga.

Langkah 6: Pertimbangkan naik ke Hak Milik sekalian

Untuk rumah tinggal milik perorangan warga negara Indonesia, ada opsi yang menyelesaikan persoalan masa berlaku secara permanen: mengubah status menjadi Hak Milik (Pasal 94 PP No. 18 Tahun 2021). Hak Milik tidak punya tanggal kedaluwarsa.

Syaratnya pemohon WNI perorangan, tanah dipakai untuk rumah tinggal, dan luasnya maksimal 600 m² (KMNA/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998). Tarif penerimaan negara bukan pajak untuk pendaftaran perubahan hak sebesar Rp50.000 per bidang (PP No. 128 Tahun 2015), dengan proses yang menurut Kementerian ATR/BPN memakan lima hari kerja.

Di luar angka itu, BPHTB dan biaya lain bisa muncul dengan besaran yang berbeda antar kabupaten/kota. Pastikan totalnya ke kantor pertanahan dan instansi pajak daerah setempat.

Perlu diperhatikan, peningkatan hak hanya bisa dilakukan selama HGB masih berlaku. Kalau sudah lewat tanggal, haknya harus dipulihkan lebih dulu lewat pembaruan.

Urutan prioritas berdasarkan sisa waktu

Sisa di bawah 2 tahun — urus sekarang. Jalur perpanjangan akan tertutup begitu tanggalnya lewat.

Sisa 2–10 tahun — waktunya aman, tapi jangan ditunda kalau rumah akan dijual atau dijadikan jaminan kredit dalam waktu dekat.

Sudah lewat tanggal, belum 2 tahun — masih bisa lewat jalur pembaruan. Segera ajukan sebelum tenggat itu habis juga.

Sudah lewat lebih dari 2 tahun — jalurnya berpindah ke permohonan hak baru dengan hak prioritas sebagai bekas pemegang hak (Pasal 37 ayat (4) PP No. 18 Tahun 2021). Prosesnya lebih panjang dan hasilnya tidak otomatis.

Artikel ini bersifat informasi umum untuk tujuan edukasi, bukan nasihat keuangan atau hukum yang bersifat personal. Ketentuan biaya, waktu proses, dan persyaratan dokumen dapat berbeda antar daerah dan dapat berubah sewaktu-waktu. Untuk keputusan legal atau pembiayaan yang spesifik, konsultasikan dengan kantor pertanahan setempat, notaris/PPAT, atau bank pemberi kredit terkait.

Perlu bantuan menilai status sertipikat sebelum menjual atau membeli properti? Hubungi tim Properti Studio lewat WhatsApp untuk konsultasi.