APHT Saat Akad KPR: 7 Pertanyaan yang Paling Sering Ditanyakan

Apa itu APHT?

APHT adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan — akta yang dibuat di hadapan PPAT untuk memasang jaminan atas rumah yang Anda beli. Aturannya ada di UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

Apakah rumah saya jadi milik pemberi kredit?

Tidak. Sertipikat tetap atas nama Anda. Hak tanggungan hanya membebani rumah sebagai jaminan utang, tercatat di buku tanah dan di sertipikat.

Bahkan kalau angsuran macet, janji yang memberi kewenangan pemegang hak tanggungan untuk memiliki rumah Anda batal demi hukum (Pasal 12). Penyelesaiannya lewat lelang atau penjualan di bawah tangan yang disepakati (Pasal 6 dan Pasal 20).

Kenapa harus di hadapan PPAT?

Karena undang-undang mensyaratkan bentuknya akta PPAT (Pasal 10 ayat 2). Akta di bawah tangan tidak bisa dipakai sebagai dasar pendaftaran hak tanggungan.

Setelah tanda tangan, selesai?

Belum. Hak tanggungan baru lahir setelah didaftarkan di Kantor Pertanahan (Pasal 13 ayat 1).

PPAT wajib mengirim aktanya paling lambat 7 hari kerja setelah penandatanganan (Pasal 13 ayat 2). Tanggal lahirnya adalah hari ketujuh setelah berkas lengkap diterima (Pasal 13 ayat 4 dan 5). Bukti akhirnya Sertipikat Hak Tanggungan, kini diterbitkan lewat sistem elektronik HT-el (Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2020).

Saya tidak bisa hadir di hari akad. Bagaimana?

Bisa memberi kuasa lewat SKMHT (Pasal 15). Tapi masa berlakunya terbatas.

Untuk tanah yang sudah bersertipikat, SKMHT wajib diikuti pembuatan APHT paling lambat 1 bulan. Untuk tanah yang belum terdaftar, 3 bulan. Lewat tenggat itu SKMHT batal demi hukum (Pasal 15 ayat 3, 4, dan 6), dan prosesnya harus diulang dari awal.

Kenapa nilai hak tanggungan berbeda dari jumlah pinjaman?

Nilai yang dicantumkan adalah batas jaminan, bukan jumlah utang Anda. Dalam praktik angka ini sering ditulis lebih besar dari plafon pinjaman. Tanyakan alasannya ke PPAT dan pemberi kredit sebelum Anda tanda tangan — pertanyaan ini wajar dan memang perlu dijawab.

Kalau sudah lunas, apa yang harus saya urus?

Roya, yaitu penghapusan catatan hak tanggungan di sertipikat. Permohonannya diajukan pemberi kredit lewat sistem HT-el setelah utang lunas.

Jangan menunda. Sertipikat yang masih membawa catatan hak tanggungan akan menyulitkan saat rumah dijual, diwariskan, atau dijaminkan lagi. Cek fisik sertipikat Anda setelah roya selesai dan pastikan catatannya sudah dicoret.

Artikel ini hanya informasi umum, bukan saran hukum atau keuangan untuk kondisi Anda. Isi akta dan urutan prosesnya bisa berbeda tiap transaksi. Untuk keputusan soal jaminan dan surat-surat, tanyakan langsung ke notaris/PPAT dan pihak pemberi kredit Anda.

Punya pertanyaan lain soal dokumen pembelian rumah? Tim Properti Studio bisa membantu membacanya bersama Anda.