Ketika Semua Ahli Waris Masih Anak-anak: Siapa yang Berhak Mengurus Propertinya?

Kedua orang tua meninggal dalam waktu berdekatan. Yang tersisa tiga anak — usia 15, 11, dan 7 tahun. Ada rumah peninggalan di Sidoarjo yang sertifikatnya masih atas nama almarhum ayah, PBB belum dibayar dua tahun, dan tidak ada satu pun dari ketiganya yang bisa menandatangani apa pun.

Siapa yang mengurus? Pertanyaan ini terdengar sederhana, tapi jawabannya menentukan nasib aset itu untuk sepuluh tahun ke depan.

Merawat Anak Bukan Berarti Menjadi Walinya

Biasanya ada paman, bibi, atau nenek yang langsung mengambil alih. Anak-anak pindah ke rumah mereka, sekolah tetap jalan, kebutuhan tercukupi.

Secara moral, mereka sudah menjadi orang tua pengganti. Secara hukum, belum tentu.

Selama salah satu orang tua hidup, ia otomatis menjadi wali berdasarkan Pasal 345 KUHPerdata dan Pasal 50 UU Perkawinan. Ketika keduanya tiada, perwalian tidak muncul dengan sendirinya. Harus ada penetapan pengadilan, sesuai Pasal 359 KUHPerdata.

Tanpa penetapan itu, kantor pertanahan dan notaris tidak punya dasar untuk menerima siapa pun sebagai wakil anak-anak.

Siapa yang paling berhak diangkat?

PP No. 29 Tahun 2019 menyusun urutannya: keluarga anak lebih dulu, lalu saudara, baru pihak lain atau badan hukum. Aturan ini turunan dari Pasal 33 UU No. 35 Tahun 2014 tentang Perlindungan Anak.

Jadi paman atau nenek memang berada di barisan depan. Yang perlu dilakukan hanyalah memformalkannya lewat permohonan ke pengadilan.

Kalau orang tua sempat meninggalkan wasiat yang menunjuk siapa walinya, penunjukan itu diakui berdasarkan Pasal 355 KUHPerdata. Sayangnya wasiat semacam ini jarang dibuat di Indonesia, padahal isinya cuma satu halaman dan bisa mencegah perselisihan keluarga yang panjang.

Ada pihak yang mengawasi wali

Untuk keluarga yang tunduk pada KUHPerdata, Balai Harta Peninggalan bertindak sebagai wali pengawas dalam setiap perwalian yang diperintahkan pengadilan. Dasarnya Pasal 366 KUHPerdata, dan tugasnya dipertegas lewat Permenkumham No. 7 Tahun 2021.

Fungsinya memastikan wali membuat catatan harta anak dan bisa mempertanggungjawabkannya. Kewajiban mencatat itu sendiri diatur Pasal 51 UU Perkawinan.

Sertifikat Bisa Atas Nama Anak-anak

Kabar baik: balik nama waris tidak perlu menunggu siapa pun dewasa. Pasal 42 PP No. 24 Tahun 1997 mengatur pendaftaran peralihan hak karena pewarisan, dan tidak ada syarat usia di situ. Sertifikat boleh langsung atas nama ketiga anak.

Soal surat keterangan warisnya, aturannya sudah lebih longgar dibanding dulu. Permen ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021 Pasal 111 menghapus penggolongan penduduk, sehingga semua WNI bisa memilih bentuk surat tanda bukti ahli waris yang sesuai — surat pernyataan ahli waris, akta dari notaris, atau surat dari Balai Harta Peninggalan.

Yang tidak bisa dilakukan bebas adalah menjualnya. Pasal 110 ayat (3) Kompilasi Hukum Islam melarang wali mengalihkan harta anak kecuali untuk kepentingan anak, dan Pasal 393 KUHPerdata meminta izin pengadilan.

Kalau Rumahnya Memang Harus Dijual

Katakanlah biaya sekolah tiga anak tidak tertutupi dan rumah itu satu-satunya aset. Jalurnya dua tahap.

Pertama, ajukan penetapan perwalian. Kedua, ajukan izin menjual harta anak.

Ke mana? Tergantung agama pemohon. Keluarga Muslim ke Pengadilan Agama berdasarkan Pasal 49 UU No. 3 Tahun 2006 jo. UU No. 50 Tahun 2009. Selain itu ke Pengadilan Negeri.

Yang dinilai hakim intinya satu: apakah penjualan ini benar untuk anak. Biaya pendidikan, pengobatan, dan kebutuhan hidup adalah alasan yang berpijak kuat. Menjual untuk modal usaha wali sendiri jelas bukan.

Satu Rumah, Tiga Anak — Bagaimana Membaginya?

Rumah tidak bisa dipotong tiga. Pilihannya biasanya dijual lalu hasilnya dibagi, atau dipertahankan dengan kepemilikan bersama yang dicatat lewat akta pembagian hak bersama.

Kalau anak sulung baru 15 tahun dan kebutuhan belum mendesak, menahan aset tiga tahun sering lebih masuk akal. Begitu ia berusia 18 tahun — patokan yang dipakai kantor pertanahan berdasarkan SE Menteri ATR/Kepala BPN No. 4/SE/I/2015 — ia bisa bertindak sendiri, dan tinggal bagian dua adiknya yang butuh perwalian.

Tapi menahan aset juga ada ongkosnya. PBB tetap jalan, rumah kosong cepat rusak, dan berkas gampang hilang kalau tidak ada satu orang yang benar-benar memegang tanggung jawab.

Tiga Hal yang Sebaiknya Diurus Sekarang

Kumpulkan dokumen anak-anak: akta kelahiran, kartu keluarga terbaru, akta kematian kedua orang tua. Ini pintu masuk semua proses.

Urus penetapan perwalian lebih dulu, jangan langsung memikirkan penjualan. Tanpa wali yang sah, tidak ada yang berwenang mengajukan permohonan apa pun.

Catat setiap rupiah yang keluar dari harta anak. Suatu hari mereka dewasa dan berhak menanyakannya, dan wali memang wajib bisa menjelaskan.

Dasar Hukum yang Digunakan

• Pasal 345, 355, 359, 366, dan 393 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

• Pasal 50 dan Pasal 51 UU No. 1 Tahun 1974 jo. UU No. 16 Tahun 2019 tentang Perkawinan

• Pasal 33 UU No. 23 Tahun 2002 jo. UU No. 35 Tahun 2014 tentang Perlindungan Anak

• PP No. 29 Tahun 2019 tentang Syarat dan Tata Cara Penunjukan Wali

• Pasal 110 ayat (3) Kompilasi Hukum Islam

• Pasal 49 UU No. 3 Tahun 2006 jo. UU No. 50 Tahun 2009 tentang Peradilan Agama

• Pasal 42 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

• Pasal 111 Permen ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021

• Permenkumham No. 7 Tahun 2021 tentang tugas Balai Harta Peninggalan

• SE Menteri ATR/Kepala BPN No. 4/SE/I/2015

Artikel ini bersifat informasi umum untuk tujuan edukasi, bukan nasihat hukum yang bersifat personal. Prosedur dan pertimbangan pengadilan dapat berbeda tergantung kondisi keluarga dan wilayah masing-masing. Untuk kasus spesifik, konsultasikan dengan notaris, PPAT, atau penasihat hukum.

Sedang mengurus properti warisan keluarga dan belum tahu harus mulai dari mana? Sebagai agen properti, tim Properti Studio dapat memberikan gambaran umum mengenai kondisi dan nilai pasar properti, serta mengarahkan Anda ke notaris atau PPAT untuk pengurusan dokumen dan penetapannya. Hubungi kami untuk konsultasi awal.